Me he ocupado del tema urbanístico varias veces en este blog, bajo la etiqueta urbanidad urbanismo. Señalaré dos series de artículos en los que ya recogí los problemas planteados por el pecado original y sucesivos de las leyes del suelo en este país: ¿Por qué es necesario un Plan General de Ordenación Urbana?  I ,  II  y  III , y Otro urbanismo  I ,  II ,  III  y  IV .
En la primera ley del suelo, la intención normativa reguladora de sus redactores chocó en aquel momento con la gestión privada de la mayor parte de los sistemas de actuación. Esa tendencia no ha hecho sino agravarse con el tiempo. El estrago neoliberal ha hecho el resto, al enfrentar a los especuladores con un poder público cada vez más subordinado a ellos. Incluso vemos cómo se devalúan unos estándares urbanísticos que constituyeron en su día un avance, las cesiones obligatorias de suelo, etc.
Un gran daño causó, desde hace tiempo, la tendencia a monetizar esas cesiones, con la intención de dedicar los fondos obtenidos a actuaciones municipales. Fue pan para hoy y hambre para mañana.
Las leyes del suelo, en tiempos de crecimiento, se pensaron sobre todo para nuevos desarrollos urbanos. Paralizada esa vía, los promotores se vuelcan ahora en la reforma interior. Y no para mejor.
Las políticas liberalizadoras del Partido Popular desde la victoria de Aznar han hecho estragos en zonas que nunca se debieron tocar. Y una mención especial a aquellos ínclitos diputados del PSOE, Tamayo y Sáez, por las incalculables consecuencias de su traición en la Asamblea de Madrid, con la excusa anticomunista de rigor. Desde luego, el mayor beneficio no ha sido para ellos. Aunque el primero hace chapuzas inmobiliarias en un lugar tan señalado como Guinea Ecuatorial, parece que la segunda no ha logrado ni eso. Aunque quién sabe...
Es un sarcasmo que el "España va bien" de Jose María Aznar fuera causa importante de que la caída posterior fuera tan dura, pero parece que la memoria de muchos electores es flaca y no relaciona las cosas más allá del plazo inmediato. En el caso de la ciudad de Madrid también hay que buscar en la época de Gallardón el origen de la inmensa deuda que padece hoy su ayuntamiento y que ata su capacidad de actuación.
Ahora que la voracidad se vuelca en la reforma interior de lo ya urbanizado, hay casos tan curiosos como el del Edificio España, la gran tarta sanchopancesca que se anticipó a la severa y quijotesca verticalidad de la Torre de Madrid. Esta pareja arquitectónica rivaliza desde una esquina de la Plaza de España con los broncíneos personajes cervantinos que ocupan su centro.
El edificio, vacío y ruinoso, pasa de mano en mano sin más beneficio que unas transmisiones cada vez más altas. El grupo chino que al parecer no sabía muy bien qué hacer con él lo ha vendido ahora a un holding murciano...
Los grandes promotores presionan al ayuntamiento, prometiendo prosperidad, mucho empleo y arroyos de leche y miel.
Diagonal
| El sistema inmobiliario ha superado la crisis hace tiempo y la estrategia está clara: la rentabilidad se ha mudado a la ciudad habitada y es allí donde se juega la partida actualmente | 
 Una de las principales perversiones de la forma de construir ciudad en España viene derivada del reparto de papeles. La administración local es
 la responsable de decidir qué operaciones inmobiliarias son las 
necesarias para conseguir que la ciudad se vaya convirtiendo en el 
modelo elegido. Y la autonómica, la encargada de aprobar el marco
 legal de referencia que fijará los derechos y deberes de los 
propietarios. Sin embargo, el encargado de llevar a la práctica esas 
decisiones es el agente privado.
Esta distribución de trabajos se inicia con la aprobación de la Ley de suelo de 1956
 y va consolidando una forma de hacer que fomenta la formación del 
sistema inmobiliario y crea unas dependencias nada sanas entre lo 
público y el interés general y el beneficio privado. El principal punto 
débil de la estructura planteada está claro desde el inicio: la decisión
 de la administración pública sobre el destino de los suelos genera 
automáticamente unas plusvalías que disfrutan y gestionan los 
propietarios, alentando la especulación.
Cuando un ayuntamiento 
señala que sobre unos terrenos industriales o sobre una zona agraria 
pueden construirse viviendas, el precio de dichos suelos sube 
exponencialmente, sin que los propietarios hayan necesitado hacer nada. 
Las medidas de control sobre este proceso, establecidas siempre desde el
 marco legislativo, se van depurando a lo largo del tiempo, pero es 
evidente que sin grandes éxitos.
Sin embargo, la perversión del 
modelo va mucho más allá y Madrid es un buen ejemplo. El papel del 
sistema inmobiliario como ejecutor único de las decisiones de la 
administración hace que en entornos profundamente liberales la 
legislación se modifique según sus necesidades, dejando de lado la 
calidad de la ciudad que se construye. Algunos ejemplos son obvios y así
 se describen en las exposiciones de motivos: en el inicio del estallido
 de la burbuja, la ley de suelo de Madrid disminuye las obligaciones de 
los propietarios, reduciendo las cesiones de zonas verdes y 
equipamientos en dos ocasiones consecutivas, alegando las dificultades 
económicas del sistema inmobiliario para desarrollar ciudad. A nadie le 
importa si esa ciudad que se construye tiene unos estándares adecuados 
para el desarrollo de la vida ciudadana.
Otros ejemplos no lo son
 tanto: la eliminación de la cesión de redes generales en intervenciones
 dentro de la ciudad habitada si el planeamiento no está adaptado, el 
límite de las tres alturas en los nuevos desarrollos, la posibilidad de 
monetizar las redes locales, la modificación de la ley de Patrimonio, la
 reducción de la protección de numerosos edificios de la ciudad, etc. La
 inseguridad jurídica tantas veces alegada por el sistema inmobiliario 
es consecuencia de estas prácticas, donde el marco legal es modificado una y otra vez
 para permitir una adecuada rentabilidad económica de casos concretos, y
 para adaptar las previsiones de la administración a las necesidades del
 sistema inmobiliario.
 En este contexto, el caso del Edificio España
 es paradigmático. Tras el desalojo de todos los ocupantes del edificio,
 Santander Real Estate inicia las obras de remodelación del edificio que
 quedan paralizadas en 2007, como consecuencia de la crisis 
inmobiliaria. Desde 2014, la administración trabaja para los distintos 
inversores inmobiliarios, reduciendo la protección del edificio, 
modificando las determinaciones del Plan General y realizando estudios 
que avalen la propuesta privada, poniendo sobre la mesa necesidades de 
intervención ficticias, como la remodelación de la plaza de España, 
incluso cayendo en la trampa de simular procesos de participación
 que respalden las exigencias de los inversores. Dos tópicos acompañan 
el proceso y mantienen el chantaje sobre la administración: la 
inseguridad jurídica y la fuga de la inversión que hubiese garantizado 
miles de puestos de empleo y riqueza para el conjunto de los ciudadanos.
 Mientras, el edificio pasa de mano en mano, generando plusvalías que ni
 siquiera están respaldadas por nada físico ni real.
Esta misma forma
 de proceder puede trasladarse a muchos puntos de la ciudad, 
respondiendo al mismo patrón de comportamiento: la administración ha 
dejado de plantearse si Madrid necesita o no esas operaciones, y el 
único objetivo se ha convertido en adaptar las condiciones legales, 
económicas e incluso sociales para acomodar la ciudad a las necesidades 
de los grandes inversores, sin contrapartida. El mito, que se inicia con
 Eurovegas, se extiende como una onda expansiva en un momento en el que el sistema 
inmobiliario ha trasladado su ámbito de trabajo desde las áreas de 
expansión urbana a la ciudad habitada, consiguiendo hacernos creer a 
todos que la salvación pasa necesariamente por el apoyo público a sus 
desmanes.
Las herencias de los 20 años de gobierno del Partido 
Popular en la ciudad son terribles, empezando por el número de 
operaciones inmobiliarias que existen encima de la mesa: solo con 
revisar algunas de ellas e intentar amortiguar sus efectos sobre la 
ciudad, el Ayuntamiento tiene trabajo para los próximos tres años –Mahou
 Calderón, la operación Chamartín, el Paseo de la Dirección, etc.–, sin olvidar que siempre que la 
contraparte se quede sentada en la mesa es porque la solución les 
permite viabilizar económicamente una operación que con toda 
probabilidad ya no tenía sentido.
El sistema inmobiliario ha 
superado la crisis hace tiempo y la estrategia está clara: la 
rentabilidad se ha mudado a la ciudad habitada y es allí donde se juega 
la partida actualmente, no en las áreas de expansión de la ciudad; la 
administración, a su servicio, debe dar solución a los problemas 
jurídicos que impiden el desarrollo de cada uno de los proyectos; y de 
no ser así, la amenaza es la misma, la inversión se trasladará allí 
donde sus peticiones sean escuchadas y aceptadas.
Mientras, la 
administración trabaja a contrarreloj, sin reflexionar sobre si las 
necesidades de la ciudad y sus habitantes coinciden o no con las del 
sistema inmobiliario, y permitiendo de nuevo la generación de plusvalías
 con la compraventa de futuribles que nadie tiene la intención de
 materializar. La estrategia de despiste pasa por el número de heridas 
abiertas a lo largo y ancho de la ciudad. Y por la falta de tiempo, o de
 ganas, de enfrentarse con el gran problema: parar la máquina, 
reflexionar sobre qué ciudad queremos, y desmontar un discurso instalado
 entre la ciudadanía, la clase política y la prensa y que a todas luces 
es falso.


 







