Me he ocupado del tema urbanístico varias veces en este blog, bajo la etiqueta urbanidad urbanismo. Señalaré dos series de artículos en los que ya recogí los problemas planteados por el pecado original y sucesivos de las leyes del suelo en este país: ¿Por qué es necesario un Plan General de Ordenación Urbana? I , II y III , y Otro urbanismo I , II , III y IV .
En la primera ley del suelo, la intención normativa reguladora de sus redactores chocó en aquel momento con la gestión privada de la mayor parte de los sistemas de actuación. Esa tendencia no ha hecho sino agravarse con el tiempo. El estrago neoliberal ha hecho el resto, al enfrentar a los especuladores con un poder público cada vez más subordinado a ellos. Incluso vemos cómo se devalúan unos estándares urbanísticos que constituyeron en su día un avance, las cesiones obligatorias de suelo, etc.
Un gran daño causó, desde hace tiempo, la tendencia a monetizar esas cesiones, con la intención de dedicar los fondos obtenidos a actuaciones municipales. Fue pan para hoy y hambre para mañana.
Las leyes del suelo, en tiempos de crecimiento, se pensaron sobre todo para nuevos desarrollos urbanos. Paralizada esa vía, los promotores se vuelcan ahora en la reforma interior. Y no para mejor.
Las políticas liberalizadoras del Partido Popular desde la victoria de Aznar han hecho estragos en zonas que nunca se debieron tocar. Y una mención especial a aquellos ínclitos diputados del PSOE, Tamayo y Sáez, por las incalculables consecuencias de su traición en la Asamblea de Madrid, con la excusa anticomunista de rigor. Desde luego, el mayor beneficio no ha sido para ellos. Aunque el primero hace chapuzas inmobiliarias en un lugar tan señalado como Guinea Ecuatorial, parece que la segunda no ha logrado ni eso. Aunque quién sabe...
Es un sarcasmo que el "España va bien" de Jose María Aznar fuera causa importante de que la caída posterior fuera tan dura, pero parece que la memoria de muchos electores es flaca y no relaciona las cosas más allá del plazo inmediato. En el caso de la ciudad de Madrid también hay que buscar en la época de Gallardón el origen de la inmensa deuda que padece hoy su ayuntamiento y que ata su capacidad de actuación.
Ahora que la voracidad se vuelca en la reforma interior de lo ya urbanizado, hay casos tan curiosos como el del Edificio España, la gran tarta sanchopancesca que se anticipó a la severa y quijotesca verticalidad de la Torre de Madrid. Esta pareja arquitectónica rivaliza desde una esquina de la Plaza de España con los broncíneos personajes cervantinos que ocupan su centro.
El edificio, vacío y ruinoso, pasa de mano en mano sin más beneficio que unas transmisiones cada vez más altas. El grupo chino que al parecer no sabía muy bien qué hacer con él lo ha vendido ahora a un holding murciano...
Los grandes promotores presionan al ayuntamiento, prometiendo prosperidad, mucho empleo y arroyos de leche y miel.
Diagonal
| El sistema inmobiliario ha superado la crisis hace tiempo y la estrategia está clara: la rentabilidad se ha mudado a la ciudad habitada y es allí donde se juega la partida actualmente |
Una de las principales perversiones de la forma de construir ciudad en España viene derivada del reparto de papeles. La administración local es
la responsable de decidir qué operaciones inmobiliarias son las
necesarias para conseguir que la ciudad se vaya convirtiendo en el
modelo elegido. Y la autonómica, la encargada de aprobar el marco
legal de referencia que fijará los derechos y deberes de los
propietarios. Sin embargo, el encargado de llevar a la práctica esas
decisiones es el agente privado.
Esta distribución de trabajos se inicia con la aprobación de la Ley de suelo de 1956
y va consolidando una forma de hacer que fomenta la formación del
sistema inmobiliario y crea unas dependencias nada sanas entre lo
público y el interés general y el beneficio privado. El principal punto
débil de la estructura planteada está claro desde el inicio: la decisión
de la administración pública sobre el destino de los suelos genera
automáticamente unas plusvalías que disfrutan y gestionan los
propietarios, alentando la especulación.
Cuando un ayuntamiento
señala que sobre unos terrenos industriales o sobre una zona agraria
pueden construirse viviendas, el precio de dichos suelos sube
exponencialmente, sin que los propietarios hayan necesitado hacer nada.
Las medidas de control sobre este proceso, establecidas siempre desde el
marco legislativo, se van depurando a lo largo del tiempo, pero es
evidente que sin grandes éxitos.
Sin embargo, la perversión del
modelo va mucho más allá y Madrid es un buen ejemplo. El papel del
sistema inmobiliario como ejecutor único de las decisiones de la
administración hace que en entornos profundamente liberales la
legislación se modifique según sus necesidades, dejando de lado la
calidad de la ciudad que se construye. Algunos ejemplos son obvios y así
se describen en las exposiciones de motivos: en el inicio del estallido
de la burbuja, la ley de suelo de Madrid disminuye las obligaciones de
los propietarios, reduciendo las cesiones de zonas verdes y
equipamientos en dos ocasiones consecutivas, alegando las dificultades
económicas del sistema inmobiliario para desarrollar ciudad. A nadie le
importa si esa ciudad que se construye tiene unos estándares adecuados
para el desarrollo de la vida ciudadana.
Otros ejemplos no lo son
tanto: la eliminación de la cesión de redes generales en intervenciones
dentro de la ciudad habitada si el planeamiento no está adaptado, el
límite de las tres alturas en los nuevos desarrollos, la posibilidad de
monetizar las redes locales, la modificación de la ley de Patrimonio, la
reducción de la protección de numerosos edificios de la ciudad, etc. La
inseguridad jurídica tantas veces alegada por el sistema inmobiliario
es consecuencia de estas prácticas, donde el marco legal es modificado una y otra vez
para permitir una adecuada rentabilidad económica de casos concretos, y
para adaptar las previsiones de la administración a las necesidades del
sistema inmobiliario.
En este contexto, el caso del Edificio España
es paradigmático. Tras el desalojo de todos los ocupantes del edificio,
Santander Real Estate inicia las obras de remodelación del edificio que
quedan paralizadas en 2007, como consecuencia de la crisis
inmobiliaria. Desde 2014, la administración trabaja para los distintos
inversores inmobiliarios, reduciendo la protección del edificio,
modificando las determinaciones del Plan General y realizando estudios
que avalen la propuesta privada, poniendo sobre la mesa necesidades de
intervención ficticias, como la remodelación de la plaza de España,
incluso cayendo en la trampa de simular procesos de participación
que respalden las exigencias de los inversores. Dos tópicos acompañan
el proceso y mantienen el chantaje sobre la administración: la
inseguridad jurídica y la fuga de la inversión que hubiese garantizado
miles de puestos de empleo y riqueza para el conjunto de los ciudadanos.
Mientras, el edificio pasa de mano en mano, generando plusvalías que ni
siquiera están respaldadas por nada físico ni real.
Esta misma forma
de proceder puede trasladarse a muchos puntos de la ciudad,
respondiendo al mismo patrón de comportamiento: la administración ha
dejado de plantearse si Madrid necesita o no esas operaciones, y el
único objetivo se ha convertido en adaptar las condiciones legales,
económicas e incluso sociales para acomodar la ciudad a las necesidades
de los grandes inversores, sin contrapartida. El mito, que se inicia con
Eurovegas, se extiende como una onda expansiva en un momento en el que el sistema
inmobiliario ha trasladado su ámbito de trabajo desde las áreas de
expansión urbana a la ciudad habitada, consiguiendo hacernos creer a
todos que la salvación pasa necesariamente por el apoyo público a sus
desmanes.
Las herencias de los 20 años de gobierno del Partido
Popular en la ciudad son terribles, empezando por el número de
operaciones inmobiliarias que existen encima de la mesa: solo con
revisar algunas de ellas e intentar amortiguar sus efectos sobre la
ciudad, el Ayuntamiento tiene trabajo para los próximos tres años –Mahou
Calderón, la operación Chamartín, el Paseo de la Dirección, etc.–, sin olvidar que siempre que la
contraparte se quede sentada en la mesa es porque la solución les
permite viabilizar económicamente una operación que con toda
probabilidad ya no tenía sentido.
El sistema inmobiliario ha
superado la crisis hace tiempo y la estrategia está clara: la
rentabilidad se ha mudado a la ciudad habitada y es allí donde se juega
la partida actualmente, no en las áreas de expansión de la ciudad; la
administración, a su servicio, debe dar solución a los problemas
jurídicos que impiden el desarrollo de cada uno de los proyectos; y de
no ser así, la amenaza es la misma, la inversión se trasladará allí
donde sus peticiones sean escuchadas y aceptadas.
Mientras, la
administración trabaja a contrarreloj, sin reflexionar sobre si las
necesidades de la ciudad y sus habitantes coinciden o no con las del
sistema inmobiliario, y permitiendo de nuevo la generación de plusvalías
con la compraventa de futuribles que nadie tiene la intención de
materializar. La estrategia de despiste pasa por el número de heridas
abiertas a lo largo y ancho de la ciudad. Y por la falta de tiempo, o de
ganas, de enfrentarse con el gran problema: parar la máquina,
reflexionar sobre qué ciudad queremos, y desmontar un discurso instalado
entre la ciudadanía, la clase política y la prensa y que a todas luces
es falso.
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